房企面临清算土地增值税

关于各大房地产企业缴纳土地增值税的问题，前段时间曾引起过广泛的议论，包括万科在内的名企都曾被打上欠税的名单。现如今，此时似乎是余波又起，会计师网(www.acc.cn)引述南方都市报的报道称，各大房企将面临土地增值税的全面清查。

记者从广东省地税局获悉，受国家税务总局授权，省地税局制定出台了《广东省地方税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)，《规程》就清算省内房企的土地增值税制定了诸多详细要求，并将于今年7月1日起正式实施。

就此有专家和楼市业界人士表示，国内楼市在发展多年后，清算各房企的土地增值税，将成为今年广东乃至全国各地税部门的一项重要工作，而税率高达30%-60%的土地增值税，或将使得三成以上房企退市、死掉，开发商近期的降价热情也或将受到打击。

据省地税局介绍，随着广东房地产市场的发展和税收征管的加强，广东省土地增值税已由2006年的30亿元，大幅增长至2014年的418亿元，其已成为广东财产行为税的第一大税种，在全省地方财政收入贡献度中仅次于营业税。尽管税收总额不断增长，但土地增值税清算却长期存在程序不清、责任不明，清算慢、质量差等问题，而《规程》的出台，正是因此而生。

记者从税务部门获悉，土地增值税的实际缴纳分为“预缴及清算”两个阶段，根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

记者获悉，土地增值税目前实行30%、40%、50%和60%等四级超率累进税率，由于其需要等到项目结束后再进行清算，因此地方税务部门往往先行按照销售金额，对房企按照1%或2%的比例进行预征税;但在实际执行中，房企为了利用资金，往往对该税目进行拖延缴纳，各种问题也因此而生。

拖延清算?取得最后一份销售许可满三年即须清算

按照《土地增值税暂行条例》，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。但按照条例要求，土地增值税系可先行预缴，后续再进行清算，但何时进行清算却是个问题。对此有税务人士表示，“房子没卖完就可以不进行清算，房企就可以通过故意剩下几个房子不卖等方法，来拖延清算缴纳土地增值税。”

对此问题，《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的;申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。

对于房企故意拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称”销售比例“)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。

“累死税官”：企业须自行清算或引入第三方中介

“累死税官”，是以往房企应对土地增值税清算的另外一个办法。税务人士表示，由于房地产项目跨度往往数年，资金动辄上十亿或数十亿元，因此以往仅靠税务部门有限的人手，根本难以有效、高质地对房企进行清算，“这么海量的资料和数据交给税务机关自己审核，税务人员真是要累死。”

改变清算主体，是此中的关键。《规程》指出，土地增值税的纳税人，是土地增值税的清算主体，且其应对清算申报资料的真实性、准确性和完整性负责。让房企自己清算，或者是委托第三方中介机构进行土地增值税的清算鉴证，从而避免“累死税官”。

“秋后算账”造假或事后查出问题都将追责

省地税局特地指出，依照《规程》，主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如果审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，将由主管税务机关按照《税收征收管理法》有关规定，追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。这就意味着，涉事房企和第三方中介，无论在事前还是在事后，都必须对其清算报告严格负责，否则将面临被追究法律责任和追缴罚金风险。

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